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Propriété
et Droit Musulman
Approche
simplifiée du statut juridique du bien immobilier selon la
Loi Coranique
Certains détails juridiques de cet
article ont été sacrifiés à
la compréhension générale.
Du terrain vierge au "hyazat"
Une personne qui cultive une parcelle de terre ou qui vit depuis une
période ininterrompue de 15 ans sur un terrain, construit ou
non, bénéficie d'un droit d'usage
appelé "hyazat".
La "hadoul"
Ce droit d'usage peut être officialisé
grâce à la "hadoul" (ou encore "adoul", pluriel du
nom "adil", le "sage"). Le bénéficiaire demande
la législation devant deux notaires coraniques. 12
témoins - si le bénéficiaire est une
femme, 24 témoins - doivent attester la "hyazat" devant les
notaires. Un acte écrit est établi qui comporte:
l'état civil du
demandeur,
la période d'occupation
dépassant 15 ans,
la désignation du bien selon des
bornes naturelles,
la liste des témoins,
les signatures ou empreintes.
De la "hadoul" à la "melkia"
Il s'agit d'un acte de propriété basé
sur la "hadoul", mais plus précis et tenant compte des
droits des tiers. On décrit le terrain et fournit une
première esquisse. Il ne s'agit pas d'un arpentage
métré mais d'un descriptif relativement
précis reprenant des points de répère
naturels.
La "hadoul" et la description du terrain sont rendus publics afin de
connaître d'éventuels droits de tiers ou
d'oppositions:
Les responsables territoriaux (le "schir"
et le "kaïd") cherchent des renseignements sur des ayant
droits éventuels (héritiers,
créanciers, voisins...).
Le projet est affiché dans les
lieux publics et notamment dans les souks communaux des alentours de la
propriété.
Des éventuelles oppositions sont prises en compte et
traitées. Après ce procédé
qui peut durer plusieurs mois, la "melkia" est établie. Elle
est parfaitement valable juridiquement.
Cependant, l'Etat marocain poursuit depuis 1913 la construction du
livre foncier national. Les biens immobiliers sont sortis de leur
statut coranique et transférés vers le Droit
moderne, ils deviennent des biens immobiliers "titrés",
inattaquables et définitifs. Ils rentrent
également dans la ficalité immobilière
(taxes foncières).
De la "melkia" au "titre foncier"
Les étapes sont :
la réquisition du
numéro d'immatriculation
le bornage officiel avec un
géomètre dépêché
sur les lieux par le conservateur foncier
la publicité officielle
du projet d'inscription dans la conservation foncière de
l'immeuble et dans le journal officiel
la réception et le
traitement des oppositions
l'inscription au livre foncier
la délivrance du titre
de propriété (voir prochains chapitres).
Le bien titré bénéficie d'une
plus-value par rapport à un bien comparable
non-titré, surtout par rapport à la
compréhension et la mentalité d'un
acquéreur européen. Cependant une "melkia"
procure déjà un bon niveau de
sécurité foncière et paraît
incontournable dans environs 50% du stock foncier à
Marrakech et 80% à 90% du stock foncier à
Essaouira et ses alentours.
On constate une volonté politique afin de constituer un
livre foncier national complet. Pour cette raison, les
autorités publiques favorisent et encouragent la
procédure, notamment en imposant des délais
courts aux fonctionnaires chargés des formalités
et du traitement des oppositions. Un effet secondaire consiste
certainement à disposer d'une fiscalité
foncière mieux maîtrisée et donc plus
onéreuse pour le propriétaire.
Finalement, un organisme bancaire marocain finançant une
acquisition au Maroc préfère
hypothéquer un bien titré.
La procédure du titrage foncier trouve son cadre juridique
dans la Loi de 1913 que vous pouvez consulter dans les prochains
chapitres.
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